2019年租赁市场半年报
文 | 克而瑞地新引力
租赁住宅研究团队
转眼，2019 年已过半，住房租赁市场依旧获得政策上较大力度的支持，以市场监管类政策为主，进一步规范租赁市场。融资层面，以建行为首多家银行继续布局租赁市场，股权融资逐步向头部企业聚集。市场层面，各城市租赁用地及房源供应稳定，整体租金趋稳，北京占高位。企业层面，房企整体布局放缓，运营商收并购成趋势。
政策：金融税收、市场监管类政策出台较为集中
2019 年上半年，租赁政策以市场监管类居多，加强对租赁市场不同房源的管理。
税收政策：全国各城市税收政策推进缓慢，目前一线城市中仅深圳推出了大范围的税收优惠政策。
市场监管：各城市市场监管政策力度不同，一线城市监管力度大于二三线城市，而一线城市中，北京市场监管力度最大。
供应增量：一线城市供应政策出台数量明显减少，同时，二、三线城市供应方式相对单一，以住宅自持和公租房为主。
租赁权益：目前落地的租赁权益政策大多以户籍激励为主，人才吸引成为各城市租赁的核心出发点。
注：金融税收包括税收减免、资金补贴等，市场监管包括租金调控、企业监管等，租赁权益包括人才公寓、租房补贴等，供应增量包括公租房、安居房等
融资：多维度资金支持行业发展
银行端：多家银行涉足住房租赁行业，建行处于绝对领先地位
在租赁政策的支持下，包括国有五大行、全国性股份制银行以及地方城商行均已涉足住房租赁行业，其中建行一马当先；建行已与超过 300 个地级及以上城市签订合作协议，其中与地方政府搭建的住房租赁监管服务系统已在武汉、福州等 180 个地级及以上城市运行。
2018 年下半年，房企挪用资金为开发业务输血，引发监管层警惕，专项债券发行屡屡受阻。但受政策对租赁住房支持，2019 年上半年共发行 8 项租赁住房专项债，总规模达 90 亿元。
资产证券化：5 款资产证券化产品发行主体均为房企和国企
2019 年上半年共发行 5 款租赁住房资产证券化产品，获批规模达 258.7 亿元；与 18 年上半年产品数量及获批规模大致持平。此外，上半年产品发行主体均为房企与国企，运营商受主体实力限制，资产证券化产品发行愈发困难。
股权融资：头部运营商继续扩大融资
2019 年上半年同比 2018 年同期，长租公寓股权融资事件数下降，资本市场回归理性。整体融资金额达 131 亿人民币，高于 2018 年全年融资金额，融资逐渐由「多笔小额」向「单笔大额」方向转变，逐渐向头部企业集聚。截至 2019 年上半年，长租公寓领域国内融资总金额超过 355 亿人民币。
估算汇率：CNY / USD = 6.5 ， CNY / HKD = 0.85
租赁用地：上海、北京、杭州租赁用地成交密集
2019 年上半年，重点城市共成交 45 宗租赁地块，地块数量来看，上海成交 13 宗居首；规模来看，武汉成交体量约 236.32 万方居首；成都楼面均价达 17618 元/平方米，仅次于北京。
房源供应：上海在各类租赁房源供应量上均保持领先地位
从房源供应类型上来看，由于城市机构化率低，个人租赁房源供应量远大于机构分散式住房及集中式公寓。上海、北京、南京个人租赁房源供应量为前三，一线城市中集中式公寓供应量上海最高，其余三城不足 300 套/月，不及杭州、南京。
租金：上半年整体趋稳，北京占高位
2019 年上半年，多城市的租赁价格指数整体波动不大，一线城市均高于二线城市。其中，北京的租赁价格指数上半年均维持在 1150 以上，并呈现持续上升趋势，占据高位，上海、广州、深圳三城整体租赁价格指数接近。二线城市中武汉相对租赁价格指数最低。
房企：战略合作成常态，整体布局放缓
2019 年上半年，正荣、绿地、中粮等房企也瞄准租赁市场，纷纷进入长租公寓领域。然而，已经形成一定规模的房企公寓品牌大多放慢了布局速度，开始聚焦现有项目的经营提升。
盈利难是目前长租公寓运营的最大难点，对于习惯了「高周转」的房企来说也一样，随着规模的日益扩张，亏损也在逐年增大，长租公寓业务在持续不断的蚕食上市平台的利润，部分房企与长租公寓业务「断舍离」。
运营商：收并购成趋势
2019 年上半年对于运营商来说比较艰难，随着国家队和房企的持续进入，运营商失去先发优势，因此，在租赁市场季节性遇冷、资金流断裂危机频发的行业大背景下，多数中小企业长租公寓运营商之间进行联合，收并购逐渐成为行业常态。
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